La réforme des copropriétés, prévue par la loi ELAN 2018 a été adoptée en Conseil des Ministres le 30 octobre dernier. Surprise de taille : la mesure phare de la réforme a disparu de l’ordonnance finale publiée au journal officiel le 31 octobre. Le texte adopté ne bouleverse donc pas la philosophie générale de la copropriété, mais la dote cependant d’un nouvel outil permettant d’assurer un meilleur recouvrement des charges, et facilite la prise de décision.
Vie et mort du plan pluriannuel de travaux
L’obligation de mettre en place le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) sur dix ans dans chaque copropriété constituait la mesure phare de la réforme. Mais l’ordonnance finale, publiée fin octobre, ne mentionne pas le fameux PPT. Une surprise pour la plupart des acteurs du secteur. Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, qui représente les syndics de copropriétés, le reconnaît dans les Echos : « C’est une surprise de dernière minute, au regard de la dernière mouture qui avait été transmise au Conseil d’Etat ».
Que prévoyait le texte ?
Le PTT visait à encourager les copropriétaires à engager des travaux nécessaires, souvent malheureusement reportés à la charge des copropriétaires suivants. Concrètement, chaque copropriété datant d’au moins quinze ans devait établir « un plan de travaux sur 10 ans ». Pour les financer, le texte visait la création d’une enveloppe spéciale d’au moins 2,5% du budget total de la copropriété, dédiés aux rénovations.
« L’abandon de cette mesure phare est peut-être lié à son aspect coercitif. Le texte laissait en effet la porte ouverte à une main-mise des pouvoirs publics sur les travaux à réaliser. Les autorités auraient en effet pu imposer leur propre plan à une copropriété, si celle-ci n’avait pas rempli ses obligations ou avait présenté un projet jugé insuffisant. » explique Joël Maître, dirigeant de VPàT Immo, cabinet immobilier à Versailles, spécialisé dans la gestion locative.
Un Syndic plus efficace au service de l’Assemblée Générale
L’ordonnance du 30 octobre est pourtant loin d’être inutile. Un nouveau dispositif de recouvrement accorde au Syndic un pouvoir plus efficace que le référé pour demander le paiement immédiat de ce que doit un propriétaire à la copropriété. Pour mener à bien le recouvrement des charges, le Syndic aura maintenant qualité pour faire inscrire une hypothèque au profit du Syndicat, consentir la main levée, et en cas d’extinction de la dette, requérir la radiation. Et toutes ces actions seront réalisables sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale.
Cela signifie-t-il que l’équilibre des pouvoirs sera mis en péril au sein de la copropriété ? Pas du tout, puisque l’Assemblée Générale conservera son rôle d’organe décisionnaire souverain face au Syndic et au Conseil Syndical.
Une prise de décision facilitée
L’ordonnance facilite d’ailleurs la prise de décision par une augmentation du pouvoir des copropriétaires présents ou représentés. L’article 25-1 de la loi ouvre en effet de nouvelles perspectives. Lorsqu’un projet de travaux ou de rénovation recueille à minima un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, l’Assemblée est désormais habilitée, lors d’un second vote, à se prononcer à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.
Et afin d’augmenter la participation aux Assemblées, question épineuse dans chaque copropriété, l’ordonnance officialise le vote par correspondance. Chaque copropriétaire absent peut ainsi être plus facilement être représenté et participer aux décisions.
