La location meublée se développe fortement dans la ville de Versailles. Prisée des investisseurs pour ses rendements locatifs supérieurs à ceux constatés à Paris ou d’autres villes moyennes d’Ile-de-France, Versailles bénéficie déjà également des prémisses de l’effet « Grand Paris » qui dope l’immobilier sur le trajet de la future ligne 18. On constate cependant des divergences extrêmes dans les prix pratiqués sur le marché locatif Versaillais. Il est donc important de se remémorer certaines règles essentielles du secteur pour les propriétaires cherchant à louer leurs biens dans ces conditions.
La location immobilière propose traditionnellement deux options au bailleur : la location nue ou meublée. La location non-meublée présente un standard plus simple : le prix est fixé en fonction de la surface, du quartier, de l’étage, des prestations. Le loyer de la location meublée doit quant à lui intégrer les prestations supplémentaires proposées au locataire. Sa rentabilité peut être supérieure, à condition de prendre en compte les investissements réalisés pour meubler le bien et les spécificités de ce type de bail.
Comment se fixe le loyer d’un bien meublé ?
Le loyer d’un appartement meublé est défini en fonction de quatre critères :
– Le montant du loyer de l’appartement s’il était loué nu.
– Les charges locatives
– L’amortissement des équipements ménagers, meubles, etc.
– Le taux de vacance de l’appartement.
Dans la mesure où l’appartement meublé offre des services plus importants aux locataires que l’appartement vide, son loyer est fixé sur la base de ce dernier auquel s’ajoute le coût de l’offre complémentaire.
Il faut ajouter en premier les charges locatives (qui correspondent aux dépenses supportées par le propriétaire d’un logement pour des services dont bénéficie l’occupant des lieux : utilisation des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères). A celles-ci peuvent s’ajouter certains coûts annexes et facultatifs, si le propriétaire choisit de maintenir à son nom un contrat d’électricité ou un forfait internet au bénéfice du locataire.
Les meubles, les appliques, les équipements électroménagers ont une durée de vie qui diminue avec l’usage. Il est important de provisionner tous les mois une somme d’argent correspondant à l’amortissement de ces éléments dont le locataire a la jouissance durant la durée de son bail locatif. Il faut donc déterminer la durée de vie de ces appareils (la durée d’amortissement) et intégrer ces provisions au loyer du bien immobilier. Sans oublier les travaux d’embellissement nécessaires au maintien du bien en l’état (peinture, façade…).
Quatrième et dernier élément : la vacance. En effet, un appartement meublé est sujet à des périodes de vacance (vide locatif) plus importantes que les appartements nus. Afin de limiter les pertes encourues comme propriétaire il faut intégrer au prix mensuel le montant des loyers qui ne seront pas perçus au cours de l’année. Pour déterminer cette dernière variable il est préférable de se renseigner sur les conditions du secteur locatif local avant de décider sur la durée de vacance moyenne que l’on souhaite compenser à l’année.
Place au spécialiste !
La gestion d’un bien immobilier en location exige une connaissance précise du marché local. Il faut bien sûr connaître le prix de la location nue, en se basant sur les conditions actualisées du marché immobilier. Il faut ensuite savoir estimer convenablement la durée et le coût d’amortissement de l’électroménager, prévoir les éventuels menus travaux pour réparer l’usure habituelle liée à l’occupation du logement. Enfin, il faut connaître l’état du marché locatif et la durée moyenne de la vacance dans un secteur donné.
VPàt Immo, expert de la location immobilière, développe ces compétences depuis maintenant plus de 10 ans sur le marché Versaillais. Son expérience et sa connaissance du marché en font l’allié de choix des propriétaires cherchant à louer leur bien en meublé.
